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Le Concept de conservation des lotissements :  
à la recherche de collectivités durables

Daniel Savard
décembre 2006 

ans la recherche de collectivités durables, les organisations et les juridictions recherchent des moyens pour marier les intérêts provincial, régionaux et locaux, tout en considérant les principes de croissance intelligente (Smart Growth), du Nouvel urbanisme (New Urbanism) et de collectivités durables. De plus, les promoteurs de projets s'attendent à des profits et les communautés essaient de protéger leur environnement naturel. Est-ce que ces buts peuvent être compatibles?

Le développement de lotissement conventionnel ne permet pas toujours de réaliser ces buts variés. Avec le développement conventionnel, le terrain est loti en lots résidentiels et en rues, ne laissant que le terrain qui est impossible à développer comme espace vert. La plupart du temps la plus grande partie de l'espace naturel a été nettoyée, nivelée et a reçu un couvert végétal non indigène. L'eau de ruissellement est perçue comme quelque chose dont on doit se débarrasser plutôt que de la gérer. Finalement, il ne reste peu d'espace qui permette le développement d'une vie communautaire.


Le développement de lotissement conventionnel
(Adaptaté de : Arendt, R. G.  1996.  Conservation design for subdivisions: A practical guide to creating open space networks.  Island Press.)

Le Concept de conservation des lotissements (aussi connu comme 'DEsign de COllectivité Durable' ou DECOD au Nouveau-Brunswick) est innovateur et atteint la plupart des objectifs de durabilité. Randall Arendt a popularisé ce concept aux États-Unis mais celui-ci est pratiquement inconnu au Canada. La caractéristique principale du concept est qu'environ 50% de l'espace d'un lotissement proposé est préservé et ce sans compter les contraintes environnementales habituelles comme les plaines inondables, les terres humides, les zones d'espèces en danger. Un lotissement qui est conçu en vertu des principes de concept de conservation se caractérise comme étant un 'lotissement de terrain de golf' sans terrain de golf, où ce dernier est remplacé par une zone de conservation.


Le Concept de Conservation des lotissements
(Adaptaté de : Arendt, R. G.  1996.  Conservation design for subdivisions: A practical guide to creating open space networks.  Island Press.)

Selon ce que Randall Arendt écrivait dans son livre Conservation Design for Subdivisions, (1996) 'Les étapes de base impliquent la conception de développements résidentiels (…) où l'on maximise l'espace ouvert de conservation sans pour autant réduire la densité totale des constructions.' (Traduction du commentaire anglais de R. Arendt.) La mise en œuvre d'un tel concept crée plusieurs opportunités, atteint les objectifs concernant la réduction des gaz à effet de serre et agit contre les changements climatiques. Toutefois, le concept doit être ajusté au contexte local et aux réglementations provinciales.

Au Nouveau-Brunswick, la province en partenariat avec la Ville de Dieppe et M. Charles Poirier, un promoteur local, ont fait équipe en vue de mettre en œuvre ce concept dans un projet connu sous le nom de 'Le village en haut du ruisseau'. L'équipe '(…) a pris l'initiative de piloter l'approche de M. Arendt dans une région où il existe des pressions sur le développement, pour non seulement promouvoir une assiette fiscale améliorée mais aussi en vue d'atteindre des bénéfices sociaux et environnementaux.' (Traduction du commentaire anglais de Cathy Ascroft, rédactrice en chef de la revue Plan Canada, Hiver 2005.) Ainsi les professionnels de la planification au Canada perçoivent le Nouveau-Brunswick et Dieppe comme 'leader' dans la mise en pratique des principes de développement de communautés durables par l'entremise du concept de lotissement.

Cette propriété est localisée près du centre-ville de Dieppe dans une région où il existe des pressions pour développer. Le terrain considéré s'étend sur environ 10 hectares et est zoné pour du développement à basse densité (soit environ 5 unités pour toute la propriété). Cependant, la Ville voulait générer des revenus provenant de ce lotissement résidentiel qui paieraient pour les services et les infrastructures qu'elle aura à fournir. Des options possibles furent développées avec le concours de plusieurs partenaires dont le School of Planning de l'Université de Dalhousie, le Groupe Littoral et Vie de l'Université de Moncton, le Collège communautaire du N.-B. de Moncton, et les élèves de 7e année de l'école Anna Malenfant. Les options explorées par ce partenariat ont permis d'augmenter la densité à une centaine d'unités tout en protégeant 63% de la propriété comme espace vert.

Jusqu'à présent la phase de planification a déterminé les objectifs et le concept général du lotissement. Les innovations possibles avec cette approche sont nombreuses. Par exemple, le projet utilise l'analogie des 'couleurs des feux de circulation' en vue de déterminer où le développement peut être construit. Le projet inclura aussi de saines pratiques de gestion des eaux de ruissellement et a fait appel aux élèves de l'École Anna-Malenfant pour proposer au Conseil de la ville un concept de parc écologique avec l'espace vert, et proposera des moyens aux futurs résidents de gérer les moustiques sur le site (i.e. par l'introduction de larves de libellules, d'œufs de grenouilles, et de chauve-souris et la construction de cabanes d'oiseaux en vue de garder la population des moustiques à un niveau acceptable.)

Zones de contraintes environnementales Ne pas construire
Zones d'éléments significatifs Des infrastructures sont possibles
Régions de développement potentiel On peut construire

Le projet utilise l'analogie des couleurs des feux de circulation sur cartes en vue de déterminer où le développement peut être construit.  
(Diagrammes :  Danie
l Savard)

Le projet de Dieppe est entrain de progresser vers sa phase de mise en œuvre, incluant l'ajustement aux arrêtés locaux. On peut s'attendre qu'en 2007 les premiers résidents s'établiront dans ce lotissement à Dieppe. Ce projet vitrine encouragera son utilisation dans d'autres collectivités de la province.

Lorsque les gens entendent parler pour la première fois du concept de lotissement de conservation, ils sont souvent sceptiques. Ils croient que l'approche coûtera beaucoup plus, ou que les inconnus seront prohibitifs. Concernant le coût, une recherche au Delaware a démontré que le coût par lot pour l'infrastructure (incluant la gestion des eaux de ruissellement) pour le lotissement de 142 lots variait de 17 325 $ par lot avec le concept conventionnel à comparer avec 6 259 $ par lot avec le concept de conservation. Le concept de conservation pour lotissements n'a pas 'd'agenda caché' parce que tous les aspects du projet (i.e. géographie, biologie, histoire, culture, économie, et composantes sociales) sont considérés et présentés au conseil municipal et au public. Les plus grands obstacles à leur utilisation demeurent que le concept de conservation est pratiquement inconnu et n'a pas encore d'exemple concret au Nouveau-Brunswick (et très peu dans le reste du pays), et aussi le fait que ça prend du temps 'pour faire du bon travail'. En plus, les promoteurs de projets doivent comprendre les caractéristiques de leurs sites et les municipalités devraient ajuster leurs arrêtés afin de faciliter la mise en oeuvre du concept. Finalement, les développeurs et les professionnels en développement de site ont besoin d'aller plus loin que de simplement répéter les vieux modèles inappropriés et doivent explorer les nouvelles opportunités en vue de bâtir des collectivités durables.

Le concept de conservation pour lotissement est un concept qui nécessite une formation de tous les partenaires et associés au projet. L'équipe entière doit comprendre et être en accord avec les principes de base avant la mise en œuvre du concept. C'est pourquoi, nous avons développé en ce sens un séminaire d'une journée qui explique le concept et sa mise en œuvre. Sans formation et engagement de l'équipe il est peu probable que la mise en œuvre se réalise.

Pour de plus amples informations, veuillez contacter : Daniel Savard, urbaniste sénior, Direction de la planification durable, Ministère de l'Environnement. Tél. : (506) 444-4391 ; courriel : daniel.savard@gnb.ca Référence
À lire: Article 'Designing for Conservation', Plan Canada, Hiver 2005, p. 27-30.
À visiter: http://www.dieppe.ca/dieppe_dev_fr.cfm.